Еще совсем недавно покупка недвижимости была весьма популярным видом инвестиций. Некоторые предприимчивые граждане даже брали ипотечные кредиты для этой цели: жилье дорожало так быстро, что полученной от его перепродажи прибыли с лихвой хватало на выплату займа и процентов. В конце 2007 г. недвижимость признали самым надежным способом хранения денег в России.

По данным опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в первой половине 2008 г., 51% наших соотечественников считал инвестиции в недвижимость самым лучшим вариантом сохранения и увеличения собственного состояния. «У меня целых две квартиры, и, значит, безбедная старость обеспечена», — уверенно утверждали счастливые собственники. Но с наступлением кризиса казавшаяся надежным хранилищем сбережений недвижимость превратилась в своеобразный колосс на глиняных ногах. В некоторых регионах (например, на Алтае и в Хабаровском крае) только за осень 2008 г. жилищные цены упали на 15-20%. В Петербурге, правда, ситуация с расценками на квадратные метры гораздо более стабильна. В течение 2008 г. жилая недвижимость Северной столицы подорожала на 40% по сравнению с предыдущим, 2007 г. И цены на квадратные метры существенно сбавили темпы роста только к концу лета. Некоторые эксперты уверены, что значительного падения «котировок» на петербургском рынке жилья не будет, и потому по-прежнему советуют инвестировать свободные средства в недвижимость. Чем они это объясняют?

Слово экспертам

РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ПРОДАЖ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ АГЕНТСТВА РАЗВИТИЯ И ИССЛЕДОВАНИЙ В НЕДВИЖИМОСТИ (АРИН)
Татьяна Чуприна

Если говорить о наиболее «выгодном» сегменте недвижимости, то тут все зависит от целей инвестирования. В том случае, когда людей интересуют краткосрочные вложения, нужно «нести деньги» в жилье эконом- и бизнес-класса. Именно эта категория «квадратных метров» наиболее востребована, здесь максимальные темпы роста цен, но в то же время именно жилье этого типа подвержено наибольшему влиянию со стороны изменений спроса.

Если принято решение о долгосрочных инвестициях, нужно вкладывать средства в элитную недвижимость. Она всегда дорожала и всегда пользовалась спросом. Стоит обратить внимание на дома не более чем на 50 квартир с развитой инфраструктурой, с подземным паркингом, с охраной, уборкой.

Также хочется отметить, что, по прогнозам АРИН, спрос на недвижимость не будет расти в начале 2009 г. Именно этот период времени благоприятен для инвестирования в первичную недвижимость, поскольку строители для того, чтобы получить наличные, идут на большие уступки, которые могут доходить до 30%.

Что касается вторичной недвижимости, то наиболее привлекательными для инвестирования останутся 1-2-комнатные квартиры площадью до 55-60 кв. м. Это самый ходовой товар, на который во все времена был спрос.

Наиболее популярными, скорее всего, будут Приморский, Выборгский и Невский районы Петербурга. Первые два района находятся в развитой экономической зоне, где есть метро, магазины и т. д. Несмотря на то что в этих местах идут постоянные стройки и из них не так просто добраться до центра города, данные районы ближе всего находятся к выезду из Петербурга. При этом они уже давно являются излюбленными местами не только для петербуржцев, но и для приезжих. В свою очередь, в Невском районе построены хорошие развязки и, соответственно, есть неплохая связь с Красногвардейским районом. Кроме того, все вокруг застраивается хорошими жилыми комплексами.

ПЕРВЫЙ ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ ГРУППЫ КОМПАНИЙ «БАЛТРОС»
Олег Еремин

Если вы задумываетесь об инвестировании в недвижимость, в первую очередь нужно определиться с типом недвижимости. На рынке сегодня множество различных предложений. Это может быть либо квартира, либо свой дом. Причем дом сегодня можно купить по цене однокомнатной квартиры. Подобные предложения есть в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Цены на такие предложения остаются стабильными и в то же время весьма приемлемыми — от 44 500 руб. за квадратный метр. За эти деньги вы можете приобрести свой дом на своей земле в черте города. Это весьма выгодное вложение средств. Приобретение не только дома, но и земли в собственность при внимательном рассмотрении оказывается одним из лучших инвестиционных вложений. Ведь земли никогда не становится больше и она не падает в цене. К тому же вы не столкнетесь с традиционными инвестиционными рисками, существующими при вложении средств в долевое и многоэтажное строительство. Дом и земля будут находиться только в вашей собственности.

Стоит также обратить внимание на месторасположение подобных предложений. То, что сегодня кажется окраиной и находится рядом с КАД, по аналогии с Москвой вскоре станет самым близким к центру районом нового типа. Все, что будет строиться позже в Санкт-Петербурге, будет располагаться все дальше и дальше от исторического центра. Поэтому и стоимость земли в черте города в будущем будет только возрастать.

ПИФ — ЭТО МИФ?

Паевые инвестиционные фонды и в докризисные времена не входили в число самых надежных видов инвестиций. Вложив деньги в ПИФ, можно было получить доход, в 2-3 раза превышающий ставки по депозитам, а можно — остаться у разбитого корыта и не спасти свои сбережения даже от инфляции. Казалось бы, в период кризиса свои накопления нужно беречь от ПИФов как от огня. Но некоторые эксперты, напротив, уверены, что инвестиции в паевые фонды в период кризиса — это отличная (правда, несколько рискованная) возможность заработать.

Слово экспертам

СПЕЦИАЛИСТ ОТДЕЛА INVESTFUNDS ООО «СБОНДС.РУ»
Наталья Белова

Инвестируя, хоть и опосредованно, через ПИФы в фондовый рынок, вы обязательно должны принимать во внимание психологические аспекты. В первую очередь — собственную чувствительность к риску. Многие пайщики, привлеченные доходностью в 70%, оказались не готовы к 70%-ным убыткам — а именно такой результат сейчас можно наблюдать по ряду фондов. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги, подумайте, сможете ли вы спокойно отнестись к подобному развитию событий.

Также нужно учесть, что ПИФы — достаточно доходные, но при этом и достаточно рискованные инструменты. Было время, когда управляющие компании радовали пайщиков, за год приращивая стоимость пая вдвое. Сейчас дела обстоят по-другому — доходность лучшего открытого ПИФа акций (с начала 2008 г.) составляет всего 7,33% — ниже уровня инфляции. Паи большинства розничных фондов не дорожают, а дешевеют.

Стоит ли следовать постоянно звучащему сейчас со страниц СМИ совету «покупай — подешевело»? С одной стороны, совет абсолютно верен: покупая «на дне», инвестор получает более ощутимую прибыль в тот момент, когда рынок начинает расти. Одна беда: как скоро случится «отскок», пока никто не знает, поэтому приобретенный «по дешевке» пай может через месяц стать еще дешевле.

Пока же положительный результат показывают в основном консервативные низкорискованные инструменты — денежные фонды и фонды облигаций. Доходность таких ПИФов останется невысокой и на растущем рынке, тогда как нынешние аутсайдеры — отраслевые фонды акций, — весьма вероятно, обогатят тех, кто не побоится в сложившейся ситуации приобрести их в свой инвестиционный портфель.

После того, что произошло на российском фондовом рынке — довольно стремительного обвала цен на весь спектр обращающихся долевых (акции) и долговых (облигации) ценных бумаг, — для многих пайщиков стал актуальным вопрос: надежны ли инвестиции в ПИФы вообще, достаточно ли гарантий со стороны регуляторов рынка и насколько данный вид вложений выгоден?

Давайте посмотрим. Деньги, инвестируемые в ПИФы (фонды акций, облигаций, смешанные фонды, отраслевые — значения не имеет), автоматически поступают на обособленный банковский счет, который специально открывается для каждого отдельного фонда. С этого счета они могут использоваться только в целях покупки ценных бумаг, недвижимости или других активов, регламентированных правилами фонда, которые проходят обязательную регистрацию регулятора — Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) РФ. Эта служба ведет постоянный контроль за соблюдением правил и норм инвестирования каждого отдельного фонда в целях защиты законных интересов и прав пайщиков в соответствии с Федеральным законом № 156 «Об инвестиционных фондах».

Если же ценные бумаги, находящиеся на счете депо фонда, продаются, то деньги также перечисляются на обособленный счет брокера, через которого работает управляющая компания фонда. За тем, чтобы все происходило именно так, следит особая организация — специализированный депозитарий. Помимо учета прав собственников (ведение реестра пайщиков) он контролирует любое движение ценных бумаг или денег. При выявлении каких-либо несоответствий инвестирования с правилами фонда депозитарий выносит предупреждение управляющей компании (под управлением которой находится тот или иной ПИФ), уведомляет об этом ФСФР (управление по надзору за коллективными инвестициями). В случае если нарушение не устранено в кратчайшие сроки в соответствии с законодательством, специализированный депозитарий повторно уведомляет ФСФР, которая применяет дисциплинарное воздействие к управляющей компании — от предупреждения до приостановления или аннулирования лицензии УК в зависимости от степени тяжести.

В случае ликвидации УК как юридического лица (отзыв лицензии, банкротство и т. д.) активы фондов, которыми управляла управляющая компания, по конкурсу, объявляемому спецдепозитарием, передаются в управление другой УК. Либо спецдепозитарий реализует активы фонда и выплачивает пайщикам причитающиеся суммы.

ГЛАВНЫЕ ПЛЮСЫ ПИФОВ ПРАКТИЧЕСКИ В ЛЮБОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ:

- прозрачность сферы деятельности (пайщик всегда видит и понимает, в какие объекты он инвестирует свои деньги);
- минимальные суммы инвестирования (в большинстве случаев от 2 500-5 000 руб.);
- получение максимально возможного в данной экономической ситуации дохода даже с небольшой суммы за счет объединения средств большого количества пайщиков;
- профессиональное управление активами фонда, нет надобности в принятии самостоятельных инвестиционных решений;
- в случае открытых фондов (коих большинство) оперативная возможность покупки/погашения паев и получение всего накопленного дохода за прошедший период.

ОСНОВНЫЕ МИНУСЫ ЭТОГО ВИДА ИНВЕСТИРОВАНИЯ:

- самостоятельное определение уровня приемлемого риска, связанного с конъюнктурой фондового рынка;
- вероятность как роста, так и снижения стоимости пая.

Поэтому инвестиции такого рода следует производить на достаточно длительный период времени (лучше от года) и денежные средства вкладывать в несколько фондов с целью минимизации рисков снижения стоимости пая того или иного фонда.

Вкладчику важно помнить, что доходность в ПИФах не гарантируется и результаты в прошлые отчетные периоды не гарантируют аналогичный результат в будущем.

В сегодняшней ситуации, когда большинство высоколиквидных ценных бумаг российских эмитентов значительно недооценены и цены на них более чем привлекательны, на наш взгляд, инвестиции в ПИФы очень эффективны. ПИФ — в данном случае набор тех или иных акций или облигаций, по которым в обозримом будущем ожидается рост. Важно, чтобы у инвестора было достаточно терпения, было ясное понимание своих инвестиционных пристрастий и понимание того, что экономика России, несмотря на мировой финансовый кризис, находится на подъеме.

ИДЕМ НА РЫНОК?

Фондовый рынок — одно из самых нестабильных мест для вложения личных средств. Чтобы не только сохранить, но и увеличить свой капитал, нужно обладать целым набором качеств. Во-первых, досконально знать ситуацию в той отрасли, куда вы вложили деньги. Во-вторых, быть в курсе макроэкономических процессов как в России, так и в мире. В-третьих, игроку фондового рынка необходимы крепкие нервы, развитая интуиция и, конечно же, благосклонность госпожи Удачи. В условиях кризиса все это особенно важно! Иначе «фондового банкротства» не избежать. Стоит ли вообще инвестировать в рынок акций, когда экономика нестабильна?

Слово экспертам

СПЕЦИАЛИСТ ОТДЕЛА INVESTFUNDS ООО «СБОНДС.РУ»
Анастасия Маринина

Цены многих акций сегодня вышли на чрезвычайно привлекательный уровень. Особенно для частного инвестора, не обладающего внушительными средствами. Но стоит помнить, что сейчас, когда серьезную трансформацию претерпевает вся существующая мировая финансовая система, никаких гарантий «частникам» никто дать не может. Ни один аналитик не поручится за то, что через полгода ценные бумаги взмоют вверх, перекрыв достижения весны 2008 г. Однако совершенно очевидно, что те цифры, которые сейчас можно наблюдать на биржевых мониторах, имеют крайне мало общего с реальной стоимостью компаний. «Газпром» не стал за полгода втрое хуже: энергетические компании просто не могут стоить меньше, чем объемы средств на их счетах. Рынками правят эмоции, но когда-нибудь это изменится. Биржи любят рисковых, но «дорого» наказывают тех, кто относится к ним излишне легкомысленно.

Тем, кто сегодня рискнет инвестировать в фондовый рынок, хочется посоветовать учесть следующее.

На российском фондовом рынке обращаются бумаги самых разнообразных эмитентов — представителей разных отраслей экономики и регионов. Показательно, что предпринимались попытки создать сводные биржевые индексы именно петербургских компаний. Здесь важно понимать, что в силу низкой ликвидности акций большинства местных эмитентов и невысоких показателей количества акций компаний, обращающихся на рынке, составить портфель на основании исключительно такого «регионального» индекса довольно затруднительно.

Стоит также заметить, что при формировании цены на фондовом рынке гораздо более важную роль играет отраслевая, а не территориальная принадлежность компании-эмитента. Так, бумагами «Северо-Западного Телекома», как и прочих телекоммуникационных компаний, движут главным образом слухи вокруг приватизации «Связьинвеста». Хотя отдельные энтузиасты, отмечая существенную разницу в динамике так называемого «петербургского сегмента» и российских «голубых фишек», объясняли ее существованием внутренних торговых идей, какой-то особой, «петербургской» спецификой. Однако у меня такие предположения доверия не вызывают.

В основе формирования биржевой цены акции лежат представления участников рынка о стоимости фиктивного капитала, отражающего рыночную ценность всей совокупности активов эмитента. Эти представления возникают под влиянием его внутренних характеристик: фактического состояния бизнеса и ожиданий перспектив его развития. Естественно, учитывается и региональный признак, однако вряд ли он может претендовать на место в «первой десятке».

В современных условиях, когда несколько подписей на договоре брокерского обслуживания позволяют получить доступ к биржевой торговле акциями многочисленных компаний, желание сформировать «региональный портфель» выглядит довольно странным. Основным фактором выбора должно служить индивидуальное для каждого инвестора соотношение риск/доходность, определяющееся спецификой конкретных эмитентов. Нет смысла проявлять гипертрофированный патриотизм и вкладываться, предположим, в «Балтику», если вложения, допустим, в «Синергию» выглядят более привлекательно.